Marta Widłak, Natalia Nehrebecka
Zróżnicowanie wycen cech mieszkaniowych na warszawskim wtórnym rynku mieszkaniowym
Głównym celem pracy jest analiza czułości czynników wpływających na cenę mieszkania przy uwzględnieniu jej rozkładu. Jest to nowe podejście w porównaniu do poprzednich badań na rynku polskim, które analizowały wpływ tych czynników na średni poziom cen. Dodatkowo, prezentowane badania pozwalają na ocenę różnic dynamiki cen w wyznaczonych segmentach cenowych przy zastosowaniu indeksów hedonicznych. W badaniach zastosowano metodę regresji kwantylowej. Badania przeprowadzono dla transakcji zawartych na warszawskim rynku wtórnym mieszkań. Istotnie różnie wyceniane są dwa parametry mieszkania - standard wykończenia oraz lokalizacja. Różnice te są widoczne szczególnie pomiędzy skrajnymi grupami cenowymi mieszkań, co może świadczyć o odmienności preferencji nabywców posiadających różne ograniczenia budżetowe. Zastosowanie metody regresji kwantylowej do wyznaczania hedonicznych indeksów cen pokazuje, że dla większości badanych okresów dynamika cen w poszczególnych segmentach nie była wyraźnie zróżnicowana.
Słowa kluczowe: wycena nieruchomości, hedoniczny model cen, indeksy hedoniczne, cena dynamiczna, rynek mieszkaniowy, lokalizacja
Differences in Determinants of Housing Prices in the Secondary Housing Market in Warsaw
The main purpose of this study is to analyze the sensitivity of a particular characteristic affecting house prices across its distribution. This is a new approach compared to previous studies concerning the Polish market, which analyzed the impact of these factors on the average price level. In addition, the presented study allows for an assessment of differences in price dynamics in the designated price segments using hedonic indexes. Quantile regression is used Tests were performed for transactions conducted in the secondary housing market in Warsaw. Two different para-meters are measured for apartments - a decoration standard and location. Differences in those parameters are especially noticeable between extreme groups of housing price, which may indicate differences in preferences of customers with different fiscal constraints. Using quantile regressions to determine hedonic price indices shows that in the majority of observed periods there was not clear difference in price dynamics in each segment.
Keywords: property valuation, hedonic price model, hedonic indices, price dynamic, housing market, location
Cytowanie (APA): Widłak, M., Nehrebecka, N. (2011). Zróżnicowanie wycen cech mieszkaniowych na warszawskim wtórnym rynku mieszkaniowym. Świat Nieruchomości, (2(76)), 21-28.
